作为高分选手，我放弃打新！ 全球新动态

这几年，打新市场热火朝天。

(资料图片)

只要买房，不管分数高低，都想挤进去拼拼运气。

毕竟，一二手倒挂的市场来说，限价的新房，实在是太香了。

只是，大家有没有发现一个BUG。

最近几年上海市场的供应，大多是以小户型为主的。

完全迎合正儿八经的刚需上车。

而如今市场上， 比刚需还多的是卖一换一的刚改客户。

这批人是享受过房产带来的红利。 所以他们更害怕踏空。

特别是高分裸奔去打新的这帮人。

新房市场打一圈，两个来回没买到，心态就完全崩掉了。

最近，我们就遇到了一个客户。

作为一个高积分选手，放弃打新，买了一套二手房。

市场上产品的断层，让刚改群体在打新路上一路受挫。

我们碰到的这个客户，是在21年5月就卖掉了手上唯一一套市区的两房。

手里大概有1500万左右的现金，接近满分状态。

希望可以买到一个四房的大户型产品。

结果，大半年的时间，打新几轮，依然没有买到合适的房子。

我们盘点了市场上的一些楼盘。大面积的改善项目的确非常少。

新房基本现状就是： 小户型过剩无人选，大户型稀缺扎堆抢。

虽然可能略有夸张。

但毕竟，在去年，很多网红的高积分项目，弃号率一度飙升超过50%。

全部都是小户型被嫌弃。

去年8个批次的新房加推，不管是供应还是成交量，都非常可观。

仔细盘点下。

120㎡以上的改善户型，占整个供应不足15%。

而市场上，目前的成交客群，卖一换一的刚改绝不在少数。

这批人，跟第一次上车的刚需完全不同。

与刚需最大的区别就是，这群人享受过房子涨幅带来的红利。

他们在卖掉一套，手握现金置换的时候，非常害怕长时间的空窗期。

因为只要买过房子，大多都见识过横盘两三年，涨幅一瞬间的魔幻市场。

他们更害怕踏空！

所以，打新的难度，加大了这群人的恐慌。

让刚改客户急于缩短置换周期的另一个原因，就是小孩读书。

上海买新房，学校都是不确定因素。

一般从买房到交房，要经历漫长的1-2年的等待期。

如果没有提前把这个时间很宽裕的预留出来。 那么整个置换计划一旦被拖延，节奏就乱掉了。

即便如此，宣传口径的对口学校或者规划中的学校，也不完全是板上钉钉。

如果，客户计划2-3个新盘就能完成置换，结果大半年下来都是陪跑。

这种情况，有小孩的家庭，特别是到了读书转折点的阶段。

就不能再耽误时间继续沉迷打新。

这个时候大多的客户都会把读书作为首要的考量因素。

所以， 对于刚改客群来说，需求比刚需更明确，也更迫切。

更加看重时间成本。

当打新不确定因素增多，二手房的诸多确定性就成了优势。

这其实很好理解。

特别是对于打新把握度不是很高的客户来说。 二手房的很多确定性，也意味着更多能够掌控的稳定性。

比如，上面我们提到的学校。

只要满足学校的入读要求，满足入户时间，这个几乎是可以确定的。

除了读书之外，二手房的地段以及周边配套的确定性，也有很大的优势。

新房供应中， 有大户型占比的项目，地段呈现两极分化的趋势。

要么，居于内环内核心地段，这种属性基本上可以划分为豪宅。

要么，就是在外环外的郊区，这种不管是从地段，还是周边配套，对于刚改客户来说，是很难达到改善的目的。

而中内环，中外环之间的新房选择，少之又少。

这也就导致了，一旦出现，就呈现出高积分，高认筹比的现象。

这样恶性循环，再一次提高了刚改打新的难度。

盯着大户型的，绝对不止改善群体。

为什么大户型这么少，还这么多人去抢。

一方面， 有改善的刚改客群占比的确足够多。

另一方面， 很多的刚需客户，在不差钱的情况下，都会选择一步到位。

在上海，置换的成本，不管是金钱成本，还是时间成本都太高了。

其次，还有一个很大的隐性因素。

那就是， 还是有投资属性的客群盯着新房的大户型。

这些投机者，大多都是裸奔满分选手。但其实跟改善有这很大的区别。

这些投资客看似裸奔，其实有家庭房产保底，只是把名下房产过户给家人，心态绝对比真实裸奔的刚改要好的多。

大家都知道，上海的大部分新房，买到赚到，特别是稀缺的大户型。

所以， 在打新的群体中，有太多投机的成分。

也导致了，整个新房市场的两极分化，旱的旱死，涝的涝死。

越是倒挂严重，稀缺的房子，高积分扎堆认筹。

这种买房的现象，让正儿八经需要改善群体在新房市场无房可买。

这个时候， 夹缝中的刚改的客群，一定要梳理出核心的购房需求。

然后根据最迫切的核心要素， 有所取舍，择优选择。

这也是我们针对这些高分放弃打新的客户，在前期最重要的环节，就是梳理核心诉求。

买房难，在上海换房更难。

只有肉身融入这个赛道去体验，你才会有更真实的感受。

比起没钱买房，更难的是有钱，换不到合适的房子。

刚改这批客户群体，已经是市场的主力，群体未来还会不断地扩大。

但其实 市场上的产品，大户型出现了断层。

大家一直把关注点，对刚需的照顾，放在第一次买房，第一次上车的人。

但其实， 换车，才是未来的主流。

大部分已经不缺房子了，但是，随着生活品质的提高，家庭人员的增加，第一套房子已经不能满足日常的生活。

不管是居住空间，还是环境、或者小孩读书，换房子都是必须，且迫切要去做的事情。

这部分刚改人群，太难了。

他们既不能像投机的高积分选手那样，全部押注新房。因为等不起，也赌不起。

也不能像第一次上次的刚需那样，选择多，门槛低。

夹缝中生存的刚改选手们。

一直被人笑话，心态容易崩掉的一群人。

但是，只有自己身处其中的时候才知道。

踏空，是一件很恐慌的事情。特别是在当下，楼市起伏蠢蠢欲动，手握现金是一件多么恐慌的事情。

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